Una dintre caracteristicile specifice tranzactiilor imobiliare este antecontractul.
Ce este un contract preliminar?
Forma juridica de incheiere a unui contract de cumparare-vanzare a proprietatii este actul notarial. Insa, legea permite si incheierea unui contract preliminar. Este un acord scris al partilor, un fel de promisiune de semnare a acordului final.
Se aplica atunci cand dintr-un motiv oarecare una sau ambele parti doresc sa incheie o intelegere, dar nu doresc sau nu o pot face imediat. Caracteristicile contractului preliminar:
- Se incheie in scris;
- Nu transfera proprietatea;
- Contine acordurile la care s-a ajuns asupra conditiilor esentiale ale contractului notarial:
- care sunt partile (vanzator si cumparator);
- descrierea detaliata a imobilului – tip, numar, locatie, marime si limite;
- pretul de vanzare convenit si modalitatea de plata.
- Sarcina lui este sa protejeze interesele ambelor parti la tranzactie – prin garantarea uneia ca va primi pretul convenit, celeilalte – ca va primi dreptul asupra proprietatii.
In practica, antecontractul amana transferul dreptului de proprietate pana la o data ulterioara convenita de ambele parti. Acest timp este cel mai adesea folosit de cumparator pentru a obtine suma necesara pentru a plati proprietatea – de exemplu, dintr-un imprumut bancar sau vanzarea unei proprietati. Si vanzatorul il foloseste de obicei pentru lucrari de finisare sau reparatii, daca este necesar, pentru a obtine documentele necesare.
Sunt posibile si clauze suplimentare in contractul preliminar
De regula, in contractul preliminar partile convin asupra altor obligatii care aduc securitate tranzactiei si sustin incheierea acesteia definitiva.
Cel mai adesea, vanzatorul este obligat sa clarifice cumparatorului intregul istoric al proprietatii asupra imobilului in cauza – coproprietari, ipoteci inregistrate, creante, acte ulterioare, divizari, pretentii ale tertilor etc. Toate acestea au scopul de a clarifica cumparatorului daca vanzatorul este cu adevarat proprietarul si daca are dreptul legal de a vinde proprietatea.
Cumparatorul este de obicei obligat sa plateasca o parte din pret inainte de a semna contractul final. Acest lucru se intampla cel mai adesea la semnarea antecontractului si depozitul este de aproximativ 10% din pretul convenit, dedus din plata finala la incheierea contractului final de vanzare.
O clauza comuna este, de asemenea, de a stabili perioada in care vanzatorul va transfera posesia bunului catre cumparator; cine va plati costurile si taxele de transfer etc. Un alt punct important este fixarea termenului limita pentru semnarea contractului final – inclusiv data si ora si in fata caruia notar se va face tranzactia.
